Financování bydlení bez nejistoty

Jak banka posuzuje váš příjem

Základem je vždy schopnost klienta dlouhodobě splácet úvěr.

U zaměstnanců banka obvykle posuzuje:

• výši čistého příjmu
• typ pracovního poměru
• délku zaměstnání
• případné prémie nebo odměny

U OSVČ je rozhodující především:

• daňové přiznání
• výše vykázaného zisku
• délka podnikání
• pravidelnost příjmů

Právě u podnikatelů mohou být rozdíly mezi jednotlivými bankami výrazné. Některé banky pracují s výpočtem příjmů vstřícněji než jiné.

Nestačí jen vysoký příjem

Mnoho žadatelů se soustředí pouze na příjem, ale banka sleduje i druhou stranu rodinného rozpočtu, tedy výdaje.

Nejčastěji zohledňuje:

• spotřebitelské úvěry
• leasingy
• kreditní karty
• kontokorenty
• alimenty
• další pravidelné splátky

I nevyužívaná kreditní karta může snížit maximální výši hypotéky, protože představuje potenciální dluhový rámec.

Zaměstnanec versus OSVČ

Pro zaměstnance bývá schvalování hypotéky zpravidla jednodušší. Příjem je pravidelný a banka ho umí snadno doložit prostřednictvím potvrzení od zaměstnavatele.

U OSVČ je situace složitější. Pokud podnikatel dlouhodobě optimalizuje daňový základ a vykazuje nízký zisk, může dosáhnout na nižší hypotéku, než by odpovídalo jeho skutečným příjmům.

Proto je vhodné plánovat hypotéku s předstihem a zohlednit její budoucí schvalování již při daňové optimalizaci.

Pomůže spolužadatel?

Ano, ve většině případů ano.

Pokud do žádosti vstoupí partner, manžel nebo jiný vhodný spolužadatel, banka započítá příjmy obou osob. Díky tomu může být schválena vyšší hypotéka nebo lepší podmínky financování.

Na druhou stranu je potřeba počítat s tím, že za splácení odpovídají oba žadatelé společně.

Jak další úvěry ovlivní hypotéku

Každá měsíční splátka snižuje částku, kterou můžete využít na splácení hypotéky.

Před žádostí o financování bydlení se proto často vyplatí:

• doplatit menší půjčky
• zrušit nevyužívané kreditní karty
• snížit limity na kontokorentech
• konsolidovat nevýhodné úvěry

I zdánlivě malý závazek může mít vliv na výslednou výši schváleného úvěru.

Jak zvýšit šanci na získání vyšší hypotéky

Pokud plánujete pořízení nemovitosti během příštích měsíců, můžete svou bonitu vylepšit několika kroky:

• omezit nebo doplatit stávající dluhy
• doložit všechny uznatelné příjmy
• zapojit spolužadatele
• vytvořit si dostatečnou finanční rezervu
• konzultovat možnosti více bank

Každá banka pracuje s trochu odlišnou metodikou, a proto se výsledná nabídka může výrazně lišit.

Shrnutí

Na otázku „kolik mi půjčí banka“ neexistuje univerzální odpověď. Výše hypotéky závisí nejen na příjmu, ale také na vašich výdajích, stávajících úvěrech, rodinné situaci a celkové finanční stabilitě.

Pokud chcete zjistit svou reálnou bonitu a získat přesnější výpočet hypotéky podle příjmu, je vhodné nechat si porovnat možnosti více bank ještě před výběrem nemovitosti.

Proč jsou potřeba vlastní zdroje?

Hypotéka většinou nepokryje celou hodnotu nemovitosti. Banka si tím vytváří určitou rezervu a snižuje riziko spojené s financováním.

Pokud například kupujete byt za 5 milionů korun a banka financuje 80 % hodnoty nemovitosti, budete potřebovat 1 milion korun z vlastních zdrojů.

Obecně platí: do 36 let vám banka půjčí až 90 % hodnoty nemovitosti, nad 36 let 80 % a pokud už vlastníte třetí a další nemovitost, tak 70 %. Konkrétní podmínky se ale mohou lišit podle banky i typu nemovitosti.

Rozhoduje kupní cena, nebo odhad?

Důležitou roli hraje odhad nemovitosti.

Banka neposkytuje hypotéku podle kupní ceny, ale podle hodnoty stanovené odhadcem. Pokud je kupní cena vyšší než odhad, musíte rozdíl doplatit z vlastních prostředků.

Příklad: kupní cena bytu 6 000 000 Kč, odhad banky 5 700 000 Kč. Pokud banka poskytne hypotéku do 80 % odhadní ceny, maximální výše úvěru bude 4 560 000 Kč. Zbytek je potřeba pokrýt vlastními penězi.

Proto doporučuji řešit financování ještě před podpisem rezervační smlouvy.

Je možné získat hypotéku bez úspor?

Ano, ale ne vždy a ne pro každého. Nejčastější varianty jsou:

• zastavení další nemovitosti, například domu rodičů
• kombinace hypotéky a vlastních prostředků z jiného majetku
• využití naspořených investic nebo stavebního spoření
• nezajištěný úvěr na bydlení do 3 milionů Kč, tedy koupě nemovitosti do 3 milionů bez vlastních zdrojů

V praxi tedy může být možné financovat celou kupní cenu, ale většinou je potřeba nabídnout bance další zajištění nebo jiné řešení.

Nezapomeňte na další náklady

Častou chybou je počítat pouze s akontací na nemovitost. Koupě bydlení s sebou přináší i další výdaje. Nejčastěji jde o:

• provizi realitní kanceláře, pokud není součástí ceny
• právní služby a advokátní úschovu
• návrh na vklad do katastru
• odhad nemovitosti
• stěhování
• rekonstrukci nebo vybavení domácnosti

Je proto rozumné ponechat si vedle prostředků na koupi také finanční rezervu.

Jak si spočítat potřebné vlastní prostředky?

Představme si koupi bytu za 5 500 000 Kč:

• vlastní podíl na financování: 1 100 000 Kč
• právní služby a administrativa: 10 000 až 30 000 Kč
• vybavení nebo drobné úpravy: dle individuálních potřeb

V praxi je proto vhodné počítat s vyšší částkou, než je pouze požadovaný vlastní podíl na hypotéce.

Shrnutí

Odpověď na otázku „kolik potřebuji vlastních peněz na hypotéku“ závisí na ceně nemovitosti, výsledku odhadu i způsobu financování. Kromě vlastního podílu je potřeba myslet také na doprovodné náklady a ideálně si ponechat finanční rezervu pro nečekané situace.

Co ovlivňuje měsíční splátku hypotéky?

1. Výše úvěru. Čím vyšší částku si půjčíte, tím vyšší bude měsíční splátka.

Například rozdíl mezi hypotékou ve výši 3 miliony Kč a 5 milionů Kč může znamenat několik tisíc korun měsíčně navíc. Proto je důležité při hledání nemovitosti znát svůj reálný rozpočet ještě před podpisem rezervační smlouvy.

2. Doba splácení. Pokud si stejnou hypotéku rozložíte do delšího období, měsíční splátka bude nižší. Na druhou stranu během let zaplatíte více na úrocích.

• kratší splatnost znamená vyšší splátku, ale nižší celkové přeplacení
• delší splatnost znamená nižší splátku, ale vyšší celkové přeplacení

Při nastavování délky hypotéky je proto potřeba hledat rovnováhu mezi komfortní splátkou a celkovými náklady na úvěr.

3. Úroková sazba hypotéky. Sazba určuje cenu peněz, které si od banky půjčujete.

I zdánlivě malý rozdíl v sazbě může znamenat výraznou změnu měsíční splátky. Proto se vyplatí porovnávat nabídky více bank a nesoustředit se pouze na jednu instituci.

Modelový výpočet splátky hypotéky

Hypotéka 4 000 000 Kč, doba splatnosti 30 let. Orientační měsíční splátka:

Z příkladu je vidět, že rozdíl dvou procentních bodů může zvýšit splátku o několik tisíc korun měsíčně.

Vyplatí se zvolit delší splatnost?

Mnoho klientů volí delší splatnost proto, aby snížili měsíční zatížení rozpočtu. Hypotéka 4 miliony Kč bude mít při splatnosti 30 let výrazně nižší splátku než při splatnosti 20 let. Delší splatnost tak může pomoci dosáhnout na vyšší úvěr nebo vytvořit větší finanční rezervu.

Na druhou stranu platí, že čím déle hypotéku splácíte, tím více celkově zaplatíte na úrocích.

Jakou splátku považovat za bezpečnou?

Každá domácnost má jiné příjmy a výdaje, proto neexistuje univerzální částka. Při plánování hypotéky je vhodné myslet i na:

• běžné provozní náklady domácnosti
• energie a služby spojené s bydlením
• rezervu pro nečekané výdaje
• budoucí změny příjmů nebo rodinné situace

Není vždy ideální půjčit si maximální částku, kterou vám banka schválí. Důležitější je nastavit splátku tak, aby byla dlouhodobě zvládnutelná i při méně příznivém vývoji.

Proč se výpočty mezi bankami liší?

Banky při schvalování zohledňují například:

• výši a typ příjmů
• zaměstnání nebo podnikání
• věk žadatele
• stávající úvěry
• hodnotu zastavované nemovitosti
• počet žadatelů

Proto mohou dva klienti se stejným příjmem získat odlišné podmínky financování.

Shrnutí

Výpočet splátky hypotéky ovlivňuje především výše úvěru, délka splácení a úroková sazba. I relativně malá změna sazby může znamenat rozdíl několika tisíc korun měsíčně. Před výběrem nemovitosti je proto dobré znát nejen maximální výši hypotéky, ale také to, jaká měsíční splátka bude pro váš rozpočet bezpečná.

1. Zjistěte, na jak vysokou hypotéku dosáhnete

Ještě než začnete hledat byt nebo dům, vyplatí se ověřit svou finanční situaci. Banka bude posuzovat především:

• vaše příjmy
• pravidelné výdaje
• stávající úvěry
• počet členů domácnosti
• vlastní zdroje

Díky předběžnému propočtu získáte jasnější představu o tom, jaká nemovitost je ve vašem rozpočtu reálně dostupná.

2. Připravte si vlastní prostředky

Hypotéka zpravidla nepokryje všechny náklady spojené s koupí nemovitosti. Kromě vlastního podílu je vhodné počítat také s rezervou na další výdaje:

• právní služby
• advokátní úschovu
• stěhování
• rekonstrukci nebo vybavení domácnosti

Čím lépe budete finančně připraveni, tím hladší bývá celý proces.

3. Vyberte vhodnou nemovitost

Jakmile znáte svůj rozpočet, můžete začít vybírat konkrétní byt nebo dům. V této fázi je dobré myslet nejen na kupní cenu, ale také na:

• technický stav nemovitosti
• lokalitu
• očekávané náklady na provoz
• případné budoucí investice do oprav

Po výběru nemovitosti obvykle následuje podpis rezervační smlouvy.

4. Podání žádosti o hypotéku

Bance budete dokládat zejména:

• osobní doklady
• potvrzení o příjmu nebo daňové přiznání
• informace o kupované nemovitosti
• kupní nebo rezervační smlouvu

Součástí procesu bývá také ocenění nemovitosti pro potřeby banky.

5. Schválení hypotéky

Po dodání všech podkladů banka vyhodnotí vaši bonitu a posoudí zastavovanou nemovitost. Ověřuje:

• schopnost splácet úvěr
• úvěrovou historii
• hodnotu nemovitosti
• splnění interních podmínek

Pokud je vše v pořádku, banka připraví úvěrovou dokumentaci.

6. Podpis úvěrové a kupní smlouvy

Po schválení následuje podpis potřebných dokumentů. Nejčastěji jde o:

• úvěrovou smlouvu
• zástavní smlouvu
• kupní smlouvu
• návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí

Před podpisem je vhodné všem dokumentům dobře porozumět a případně si je nechat vysvětlit.

7. Čerpání hypotéky

Jakmile jsou splněny podmínky banky, dochází k čerpání úvěru. Peníze jsou následně odeslány podle sjednaných podmínek, nejčastěji do advokátní nebo notářské úschovy a po dokončení převodu vlastnictví prodávajícímu.

Tím je proces financování dokončen a vy se stáváte vlastníkem nemovitosti.

Shrnutí

Proces získání hypotéky zahrnuje několik navazujících kroků: ověření rozpočtu, přípravu vlastních prostředků, výběr nemovitosti, podání žádosti, schválení úvěru, podpis smluv a čerpání prostředků. Dobrá příprava dokáže celý proces výrazně urychlit a pomoci předejít zbytečným komplikacím.

Co znamená konec fixace hypotéky?

Fixace je období, během kterého máte sjednanou neměnnou úrokovou sazbu. Po jeho skončení banka připraví nabídku pro další fixační období, tedy takzvanou novou fixaci hypotéky. V této chvíli máte tři možnosti:

• přijmout nabídku své banky
• pokusit se vyjednat lepší podmínky
• využít refinancování hypotéky a přejít k jiné bance

Právě konec fixace je nejvhodnější okamžik pro změnu banky, protože změna bývá administrativně jednodušší a bez sankcí za předčasné splacení.

Kdy začít řešit novou fixaci hypotéky?

Ideální je začít přibližně 3 až 6 měsíců před koncem fixace. Získáte tak dostatek času na:

• porovnání nabídek více bank
• vyjednání lepší sazby
• vyřízení případného refinancování
• nastavení nové délky fixace nebo splatnosti

Klienti, kteří začnou řešit situaci na poslední chvíli, často přicházejí o možnost získat výhodnější podmínky.

Vyplatí se zůstat u stávající banky?

Zůstat u současné banky bývá nejjednodušší řešení. Výhodou je minimum administrativy a rychlé vyřízení. To ale neznamená, že první nabídka bude automaticky nejlepší.

Banky často reagují na konkurenční nabídky a jsou ochotné podmínky upravit. I pokud chcete zůstat tam, kde jste, vyplatí se znát aktuální situaci na trhu. Porovnání nabídek vám poskytne silnější pozici při vyjednávání.

Kdy má smysl refinancování hypotéky?

Refinancování znamená převedení úvěru do jiné banky za nových podmínek. Důvodem nemusí být pouze nižší úroková sazba. Může dávat smysl také tehdy, když chcete:

• snížit měsíční splátku
• upravit délku splatnosti
• získat lepší podmínky mimořádných splátek
• sloučit další úvěry
• zlepšit celkovou flexibilitu úvěru

U vyšších hypoték může i zdánlivě malý rozdíl v sazbě znamenat úsporu desítek tisíc korun během nové fixace.

Nesledujte pouze úrokovou sazbu

Při porovnávání nabídek sledujte také:

• výši měsíční splátky
• délku nové fixace
• podmínky mimořádných splátek
• případné poplatky
• požadavky na pojištění
• celkovou flexibilitu úvěru

Nabídka s nejnižší sazbou nemusí být vždy nejvýhodnější. Důležité je posoudit celkové náklady a podmínky hypotéky.

Jak probíhá nová fixace hypotéky?

Před koncem fixačního období vám banka zašle návrh nových podmínek. Následně je vhodné:

• porovnat nabídku s konkurencí
• nechat si spočítat dopad na měsíční splátku
• vyjednat případné zlepšení podmínek
• rozhodnout se mezi novou fixací a refinancováním

Díky tomu budete mít jistotu, že vaše hypotéka odpovídá aktuální situaci na trhu i vašim budoucím plánům.

Shrnutí

Konec fixace je jednou z nejlepších příležitostí, jak optimalizovat podmínky svého úvěru. Než přijmete nabídku banky, vyplatí se porovnat více možností a zaměřit se nejen na úrokovou sazbu, ale také na výši splátky, délku fixace a celkovou flexibilitu smlouvy.